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三四线楼市火爆 北漂还买得起家乡的房子吗?

来源:吉屋网   发布时间:2017-03-15 16:15:17

进入2017年以来,三四线城市火爆的楼市吸引了更多目光。2017年1-2月三四线城市房地产销售量同比增速为38.0%,保持快速增长。虽然低于2016年12月的42.8%,但与一二线城市相比,增速明显。人口和库存问题的解决将给三线城市带来“大周期”。

逃离北上广

随着人口控制和疏解的政策出台,北上广“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据国家统计局数据,从2010年至2015年,北京常住人口增幅放缓,上海则在2015年头次出现负增长。

这意味着,“逃离北上广”正在成为一种现象和大趋势。

由于大城市生活成本的提高,无力承担的人口被迫挤出,回到原户籍所在地,谢皓宇将其称之为“中国版的逆城市化现象”。

一线城市的经济增长方式已开始由劳动生产力拉动逐渐向劳动生产率拉动转移,未来劳动力需求将减少,挤出的人口将返乡。“一线城市的流入人口大多来自于中部和西部地区,以及河南、河北等地,这些地方是三四线城市的集中地。一线城市与三四线城市的房价形成强大反差,在一线城市积累的财富足够在家乡置业,于是增大了返乡的诱惑力。”上述分析师指出。

“像蝗虫一样的投机客”

不过,中原地产领头分析师张大伟认为,人口流动并不是此轮三四线城市楼市火爆的主要原因,*需求的推动才是主因。

“打一个不恰当的比方,房地产*者就跟蝗虫一样,把一个区域的价格炒高以后,紧接着就去下一个区域。”

张大伟认为,三四线楼市火爆的原因有两方面:一方面,一二线城市的管控特别是限购限贷抑制了需求,这些需求开始向三四线城市转移;另一方面,由于资产荒,资金面比较宽松,*者没有更好的渠道,而三四线城市在限购限贷方面比较宽松,再加上三四线城市价格*值比较低,盘子总量小,容易被炒高。

当然,并非所有的三四线楼市都迎来了春天。在任泽平看来,销售火爆的三四线城市主要分为三类:其一,大都市圈及部分核心二线城市周边的三四线城市,主要受益于核心城市限购及高房价的溢出效应,以及去库存政策。其二,传统农民工主要输出区域、且自身资源环境条件较好的三四线城市,受益于去库存政策刺激+农民工回流或农民进城购房,加之基数小的影响。其三,自然环境好的海南等地三四线城市销量火爆,受益于消费升级、旅游度假需求增加,以及去库存政策刺激和基数小的影响。

而这几类城市也恰是投机客核心布局的区域。以北京周边的燕郊为例,中国社科院城市与竞争力研究核心房地产大数据项目组发布的大数据房价指数报告显示,2016年,廊坊(燕郊)房价的同比涨幅在100%以上,居全国首位。

去库存,去库存,还是去库存!

三四线的火爆还会延续多久?“如果说信贷有所收紧,三四线城市的这个行情会很快结束。如果信贷不收紧,会一个又一个城市地继续蔓延下去。”张大伟表示。

近期有市场人士分析指出,一些城市或将效仿合肥出台限购政策。合肥在2016年经历房价大涨,随之出台调控政策。不过张大伟认为,2017年三四线城市不会收紧,还是以去库存为主。

任泽平等多名分析师近期研究指出,2016年三四线城市的楼市去库存已经超预期。任泽平研究报告中的数据显示,三四线城市商品房销售面积增速为21.6%,上升16.6个百分点。

申万宏源的调研结果显示,三四线城市去库存化周期已明显缩短。三四线城市土地供应逐年减少,配合宽松政策,销售回暖,住宅去库存化效果良好。以调研的西南样本三线城市为例,目前住宅去库存化周期在9个月左右。

任泽平团队认为,三四线城市政策持续友好,将推动三四线楼市销售热度持续,2017年有望成为三四线城市去库存的历史大年。


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