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首先按揭贷款主要是以借方的按揭记录为主，家庭财产数量，必须符合限贷原则。第二，抵押贷款中的贷款额度取决于对房屋价值的评估，以及借款者本身的借贷条件。一般而言，房屋估价受房屋的性质、使用年限、楼龄、参考成交价格、地段、学位、变现能力等因素影响。按揭成数不同的房产属性也有所不同。现在小编为大家讲一下房产抵押贷款产生的影响因素有哪些。
住房的性质和贷款的数量
住房：70年产权，一般可贷款7成(抵押贷款);40/50/70产权，可贷5-7成，一般只能贷款5成，单个带阳台通煤气、居所性质的公寓*贷款额度可达7成；别墅：以商用别墅/住宅为主，分7年/70年/70年等，别墅的按揭比例一般为5-6成，可接受的银行并不多；商铺、写字楼、厂房：目前商铺直接临街，商业中心以甲级写字楼为主，工业厂房等贷款比例一般为4-5成。
住房建筑年限与贷款年限
普通银行按揭只接受30年以上的房产，超过30年的按揭则要求有高质量的重点学位。一般要求：楼龄+贷款年限不超过65年，或楼龄+贷款年限不超过房屋产权年限。
借款者年龄与借款年限
现在银行一般规定贷款者/财产权人的年龄+贷款年限*长不超过70年，一般为65年，也就是说，如果是按揭贷款要贷30年，那么年龄就应该小于40年。必须注意的是，银行不接受超过(包括)65岁的借款者，但可以接受年龄在70岁的抵押人作为借款者，需要提供直系亲属。
借款者收入和负债
抵押贷款：银行要求借款者提供能够覆盖月供数额2倍以上的收入流线和证据，按揭贷款则对借款者的收入流线情况要求更为严格；抵押消费性贷款：在抵押性消费贷款中，银行对借款者的收入流线和负债情况要求在月供总额中控制在55%以下(包括该笔)。按揭商业贷款：相反，在按揭商业贷款中，银行并不十分重视借款人的债务状况，主要是控制其收入来源和公司的运营，只要求借款人信用状况良好，小额贷款要先结清。
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